记者 陶后夫

2024年以来，楼市利好消息不断。

从全国层面来看，从强化地方自主调控基调、“保交楼”攻坚提速、购房信贷成本降低到各地出台利好政策，房地产业的政策、金融环境正因势利导、持续改善。

开年后，义乌楼市在多个方面出现市场利好。最为重磅的，当然是新出炉的楼市“新政”。此外，市场也正通过供应结构调整、品质改善提升、价格匹配需求等方式，尝试提升交易规模。但我们也应看到，当前市场走向全面复苏仍面临一定挑战，主要表现为市场需求有待进一步释放、市场信心有待进一步夯实、住宅价格体系有待进一步重构等。

面对复杂的政策、金融和市场发展背景，义乌楼市能否因各种利好叠加迈向稳健复苏、健康有序发展轨道？回答这一问题，我们需要从更长的历史维度和更宽的视野进行分析和总结。

义乌房地产市场 周期性波动

商品房成交数据周期分析

2008年，全球金融危机暴发，美元进入量化宽松周期，国内出台4万亿元经济刺激计划，过剩资本进入楼市。受此推动，义乌房地产市场交易活跃。2013年市场调控收紧，2014年美联储宣布加息，金融开启紧缩周期，经济进入“新常态”，房地产市场交易规模开始下降。义乌商品住房备案宗数从2014年的4743套，降至2017年的2998套。

此后，随着棚改政策推进，美元开启超级量化宽松周期，房地产资本下沉三四线城市，市场于2018年进入新周期，成交数据快速上扬。2021年，义乌商品住房成交宗数达26431套。此外，土地出让金、商品住房备案价格均达到较高峰值。2022年，义乌房地产市场迎来重大拐点，就此步入下行周期。2023年至今，在利好政策的护航下，市场开始步入缓慢复苏通道。

本轮市场下行周期分析

回望本轮下行周期，分析其下行的原因，主要有以下三点：

一是政策调控收紧。2021年，全国楼市过热，中央多次召开会议表态房地产市场调控并出台相关举措。当年3月，义乌出台楼市调控措施，包括视情况采取住宅用地“限房价、限地价”、实行“限制转让”政策、加强房地产金融领域监管等。当年8月，调控政策再次收紧，包括新建商品住宅和二手住宅限售3年等。

二是全球货币紧缩。2022年3月，美元进入量化紧缩，全球多地楼价开始回调。国内开发商融资形势日趋严峻，市场下行压力加大。

三是需求过度释放。近年来，受城市有机更新、人才购房补贴等地方性政策推动，房价上涨、需求过度释放，导致当前市场需求转向疲软。

四是疫情冲击经济。疫情三年，中小创业者收入受到影响，售楼部无法正常开业，部分项目工程进度受阻等，均阻碍房地产市场平稳有序运行。

理性辩证看待市场波动

从以上分析可知，义乌房地产市场存在政策、金融和市场因素交织作用下的发展准周期，这是以长远眼光看待义乌楼市的客观基础。

首先，从理性角度看，房地产市场在多重因素影响下，出现行情的周期性波动在所难免；其次，从长远眼光看，义乌城镇居民人均可支配收入长期位于全国县级市前列，经济活跃程度高，人口集聚效应强，房地产市场仍有进一步发展空间；再次，从短期变化看，当前市场虽面临下行压力，但相关影响因素正因经济周期的起伏、调控政策的转向而改变，新一轮市场周期正在加速酝酿。

精准施策 利于市场复苏

2022年5月后，随着政策逐步走向宽松、金融支持力度加大、疫情防控政策优化调整、楼市“新政”陆续出台，义乌房地产市场表现出较为明显的“应政策而动”的趋势。

客观而言，地方政府因时施策、因城施策、精准施策对市场复苏的支撑作用明显。比如2023年年初，义乌围绕房地产市场供应端、需求端、金融端出台一系列楼市“新政”，短期内取得较大成效。

上一轮“新政”的金融端政策，主要是降低购房成本、提高金融杠杆，如降低首付比例、首套房利率等。需求端政策主要是优化人才购房补贴政策和出台权益面积置换房票政策。供应端政策主要体现在优化土地出让政策上，如住宅用地挂牌时明确学区等。

数据显示，该“新政”发布后，2023年3—4月，义乌商品住房网签数量同比分别大增74.6%、124.8%。从2023年全年来看，尽管市场仍处于艰难复苏阶段，但义乌房地产开发投资同比增长22.4%。

由此看来，释放需求的政策可在短期内刺激市场，作用最为明显，但影响周期相对较短，往往与政策额度紧密相关。金融端和供应端政策影响时间较长，成为夯实楼市复苏的基石。

义乌今年的房地产“新政”，5张“房票”政策实质上是聚焦需求端进行引导和刺激。其中短期效果值得期待，要实现长期成效，仍要看市场信心确立情况和需求增长情况。这方面，我们需要从义乌经济社会发展的潜力和前景中找到答案。

以长远眼光 看待义乌楼市

从城市购买力看，近年来，义乌坚持和深化“义乌发展经验”，忠实践行“八八战略”，努力打造“重要窗口”，加快建成世界小商品之都，经济社会持续繁荣发展。2023年，义乌实现地区生产总值2055.62亿元，同比增长8％，首次迈上2000亿元新台阶，位列浙江全省县市区GDP前十强，居民人均可支配收入连续17年位居全省县市第一位。

从人口集聚度看，根据第七次全国人口普查结果，2020年义乌常住人口185.94万人，与2010年第六次全国人口普查的123.4万人相比，10年共增加62.54万人，增长50.68%，年均增长4.18%。两项增幅分别高出全省32.05个百分点和2.46个百分点，高出全国45.3个百分点和3.65个百分点。当前，随着制造业腾笼换鸟和第三产业高质量发展，义乌人口导入的长期趋势不变。

从宏观经济背景看，从上世纪90年代末亚洲经济危机到2008年前后全球次贷危机，再到当前的流动性紧缩，经济周期不断演进，但我国经济发展行稳致远，具有较强的发展韧劲。义乌市场持续迭代，营商环境日益优化，未来随着国际政治、金融和经济环境的改善，义乌必将在国内国际双循环格局中不断迈上更高的发展台阶。

综上所述，用理性、长远、辩证的眼光来看，当前义乌楼市虽然面临一定的增长难题，但经济基本盘仍稳、发展优势仍在、行业空间仍然较大。相信在“新政”赋能和市场周期轮转的共同推动下，义乌房地产市场重回平稳健康有序发展轨道是大势所趋。