记者 吴彰义 陈芮/文 吴彰义/摄

物业交付后的养护维修、更新改造，是事关物业质量和居住品质的民生大事。《金华市物业专项维修资金管理实施细则》和《金华市住宅物业保修金管理实施细则》今年2月正式实施前，《市民问政》栏目关注我市物业“两金”使用和管理问题。半年多时间过去，目前我市“两金”交存使用情况如何，市民有何看法？日前，记者进行了回访调查。

A 应急情况动用维修资金变方便

7月17日，走进金华开发区三江街道天龙南国社区当代华府小区，高层消防改造工程正在如火如荼进行。“这次动用物业专项维修资金，走流程相对以往来说比较简化，速度快。”该小区业委会主任卢建良介绍，物业“两金”细则实施后，对于小区需要紧急修理的项目，申请物业专项维修资金有了易执行的“绿色通道”。

当代华府小区高层建成已有20多年。由于年久老化加上疏于维护，原先安装的消防管网存在老化、漏水、压力不足等问题，这意味着一旦该小区发生火情，自有消防用水难以满足救援所需，会贻误救援时机。消防安全隐患就像一枚“定时炸弹”，时刻威胁着居民安全，这也是不少业主一直以来担心的问题。但由于改造成本高，涉及业主多，统一意见有困难。“小区12幢高层，共计434户，一些业主很难联系上，想要征询到2/3以上的业主意见费时费力。”卢建良说，物业“两金”细则实施后，应急简化程序让动用物业专项维修资金变得容易，业委会将问题上报社区、街道，消防部门现场勘查出具整改通知书后就进行招投标，省去了向业主咨询意见这个环节，至少节省了一个月时间。

跟当代华府小区一样，市区利玛国际小区也获得了维修资金动用“绿色通道”。利玛国际于2010年左右交付，近年来，小区消防设备出现不同程度损坏。去年年底，小区对消防设备进行了一次“全面体检”，情况不容乐观，更换、维修必须马上提上日程。

“消防工程维修不是一笔小数目，我们决定动用维修资金。其间，我们跟住建部门、消防部门一直保持紧密沟通，1月下旬，我们从他们处得知金华即将实施物业‘两金’新规，其中有一条正好符合我们小区的情况。”该小区物业相关负责人朱雪菲介绍，新规实施后，他们马上向住建部门提交了材料，顺利得到了资金，“下周，整个工程即将完工。”

记者在采访中了解到，随着住宅不断老化，共用部分、共用设备的紧急检修需求也越来越多，外墙脱落、电梯失修等现象时有发生，这对居民的日常生活造成很大的负面影响。物业“两金”细则的实施，对解决社会矛盾、满足人民对美好生活的实际需要起到了很大的作用。

新细则完善应急使用程序，细化应急情形，明确了相关的时限要求和对紧急情形确认的要求，而且对于发生紧急情形，组织实施主体不作为的，可以由街道办事处、乡（镇）人民政府履行应急代修职责，这些规定针对突发事件加以弥补和修复，从而保证人民群众的人身和财产安全，并能充分发挥其应有的保障作用。

自“两金”细则实施以来，市区各小区一批需要紧急动用物业维修资金的项目得以实施。其中，使用应急流程的项目婺城区有12项、金东区有14项、金华开发区有10项，涉及消防设施维修改造、电梯改造和外墙砖脱落维修等多个方面。

B

保修金退还有了更明确的规定

近日，金东区环球春江云水居开发商相关负责人松了一口气，与小区业主僵持大半年的住宅物业保修金退还问题终于得到了一个圆满结果。“今年2月实施的保修金管理实施细则帮了我们很大一个忙。”该负责人说。

春江云水居建成于2015年9月，开发商在物业竣工验收前，向物业所在地的保修金管理机构，也就是金东区房产物业服务中心，按照物业建筑安装总造价的2%交存了保修金。“保修金的储存期限为8年，按照规定，我们可以向金东区房产物业服务中心申请退还保修金。”该负责人说，在此次过程中，有多名业主对房屋质量提出异议，不同意退还保修金，开发商与业主多次协商，结果不尽如人意。

“保修金退还一直是个老大难问题，之前退还的前提之一是‘全体业主同意’，但是实际操作起来，难度相当大。因此，实施细则对退还流程作了细化。”市建设局党委委员、房产处处长孙文轩介绍，建设单位可以在保修金存储期满的前3个月内，向保修金管理机构提出保修金退还申请。保修金管理机构应当在保修金存储期满的前1个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业服务区域显著位置、信息平台予以公示，公示期限为1个月。若公示期满，未收到书面异议的，自保修金存储期届满之日起30日内退还保修金本息余额。

去年8月31日，金东区房产物业服务中心按照流程对春江云水居进行1个月的保修金退还公示。公示期内，有4位业主对房屋质量提出异议，开发商对异议问题进行回访解决，其中有两位业主一直不愿意签字，导致开发商不能退还保修金。直至今年2月1日，我市出台了物业“两金”实施细则，对保修金退还相关事项予以明确。金东区房产物业服务中心向业主宣贯了退还保修金新政策后，开发商于3月20日顺利收退还的保修金。

“细则规定了，在公示期内，业主、业主委员会、物业服务人提出异议的，建设单位与异议提出人应当在6个月内解决争议。逾期未解决争议，且异议提出人未就争议事项提起诉讼或申请仲裁的，保修金管理机构应当将保修金退还给建设单位。”孙文轩说，细则考虑到了实际中可能出现的情况，明确了争议解决办法，保障多方权益，具有很强的实际指导意义。

为了让房屋质量安全“保障金”使用更科学、管理更规范，住宅物业保修金管理实施细则还明确物业保修工程的启动、申请使用与实施的主体和程序，住宅物业保修金相关活动的监督与责任承担，加强了保修金管理各个环节的监督作用，确保保修金依法合规、准确有效使用。

C

筑牢新“保障线”还需努力

物业“两金”细则的实施，让金华物业维修有了一把统一“标尺”，小区物业维修有了新的“保障线”。自2月以来，市区维修资金申请项目有129项，申请总额为605.54万元，其中预拨38项，预拨金额153.73万元。

市区天龙南国社区南国名城小区东门阳光走廊玻璃存在重大安全隐患，如今这恼人的问题将得到解决，8月施工队即将施工。“之前处理难点就在于物业专项维修资金未交齐。”天龙南国社区党委书记王元说，东门附近的业主基本是法拍户，当时没有交维修资金，只有收齐维修资金后，才有经费，经过小区业委会、党支部牵头多方奔走，终于将23户的维修基金按标准收齐，打通了堵点。

“劝导相关业主补交维修资金有难度，辖区另外一个小区业委会目前还在努力。他们想要修理路面，但因为有业主没有交维修资金，无法达成使用物业专项维修资金的统一意见，事情就耽搁下来了。”王元说，今年2月物业“两金”细则实施后，劝导业主补交维修资金有了抓手。“业主未按规定交维修资金的，业主委员会、相关业主有权催告并督促其缴纳，经催告后仍不缴纳的，业主委员会、相关业主可以按照相关法律法规的规定向法院提起诉讼。这一条规定填补了以前的空白，小区业委会开展催交工作顺利多了。”

“目前催交难点是，交存标准相比以前提高了，业主觉得与同期买房交了维修资金的业主比吃亏了，不愿意多交钱。”王元说。

按照规定，物业专项维修资金按当地近三年房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%交存，地下室、储藏室参照地上物业类型标准收取。但施行前已申请使用维修资金的项目，仍按原县（市、区）相关规定办理。采访中，记者发现，部分早期未交物业维修专项资金的业主存在误解。

此外，在调查中也有业委会负责人反映，细则规定首期划转金额不超过预算资金30%，这对增强维修资金安全性，防止烂尾工程起到了作用。

本周，市区华园小区消防维修工程队进驻小区施工，小区消防问题终于可以落地解决。“我们申请了维修资金，跟施工方确定了方案后，先预付了30%款项。”该小区物业工作人员吴艳杰表示，在工程开始前只支付一部分资金，能对工程质量做到较好的保障，对施工方也是一种约束。她坦言，曾在新闻中看到不少施工方拿到全额款项后，后期工程质量滥竽充数或者延期完工。“这条规定也给广大业主吃了一颗‘定心丸’。”

但比例调低也造成了一定麻烦。市区云天广场小区刚完成了电梯更换。“12.5万元的电梯，只预付30%款拨资金，电梯公司不同意。”业委会主任胡华庆说，电梯更换不同于其他工程，需要按照楼栋情况定制，电梯公司要求生产电梯时就必须付大部分钱。“名牌电梯公司不愿意来，但小区公共收益不多，垫不起，没办法我私人垫付了6万元，但由此也受到部分业主的不理解，以为我拿了好处。”他希望针对不同类型的维修工程，适当提高预付款。