记者 黄珊 吴彰义 卢师慧 文/摄

将闲置住宅委托给托管公司转为网约房经营，正成为不少房东盘活资产的新选择。固定租金包租、收益分成代运营……合作模式日趋多元，市场热度持续升温。记者近期走访市区多个小区发现，这类藏身于居民楼内的网约房，在为游客提供便利的同时，也在入住登记、邻里关系等方面暴露出一些问题。今年6月起，《浙江省居住房屋出租治安管理办法》正式施行。新规之下，这一新兴业态如何走向规范？记者进行了实地调查。

闲置房屋托管变网约房

闲置房屋交由托管公司改成网约房经营，正成为不少房东盘活房产的选择。当下，不同托管模式摆在房东面前：有曾经风行一时的固定租金包租模式，也有如今市场上更为多见的收益分成代运营模式。

市民方女士在市区有多套房产，三年前一通陌生来电，向她抛出了托管的邀约。对方提出，由公司出钱把房屋重新装修，之后每个月向方女士支付1000元租金。方女士手里这套40多平方米的公寓原本也是计划出售，只是挂出后没达到心理价位，房子便一直闲置。不用自己掏钱装修，还能稳定拿到租金，这样的条件打动了她，很快她就和这家管理公司签下房屋租赁委托合同。

方女士告诉记者，这类管理公司本质上就是职业二手房东。他们收来的房源大多集中在商圈周边交通便利、配套成熟的地段，以小户型公寓居多，租期普遍较长，六年、八年、十年的合同并不少见。双方约定每年给付固定租金，租金大多不会逐年上调。一些二手房东手里同时握着十几套甚至几十套这样的房子，统一翻新改造之后，一部分用来长租，更多房源被改造为民宿客栈，在各大线上平台上架，接待来自各地的短租房客。

“交给他们统一打理，比起自己一次次找租客、对接琐事，确实省心。”方女士说，但长期合作下来，她心里的不安也一直存在。合同约定的租金能不能按时到账，主动权几乎全部掌握在运营公司手里，一旦对方拖延支付，房东能采取的应对手段十分有限。

方女士说，此前杭州多地曾出现包租民宿企业爆雷事件，运营方提前收取房客房费，却拖欠房东租金，这类事件之后，类似承诺固定保底租金的包租模式慢慢变少，收益分成式的民宿代运营成为当下更多平台主推的合作方式。

为了解代运营模式的合作规则，记者先后咨询了青旅猫民宿、悠家民宿等开展民宿代运营业务的平台客服。

采访中，两家平台都明确，自身开展的业务仅为代运营，不会向房东包下房源，也就是说，有订单房东才有收益，如果长时间空置，房东便没有收入，运营方同样没有收益。但同为代运营，两家平台在操作细节上也有不小差别。

青旅猫民宿的客服人员告诉记者，用于出租的房屋必须是精装修现房，在正式合作前，平台还要对房源进行测评。测评不需要工作人员上门，房东只需要提供小区名称，工作人员会结合片区人流量、周边民宿定价、市场热度综合判断这套房子适不适合做民宿，如果房源条件达不到运营要求，平台会直接拒绝合作。平台没有强制捆绑采购软装等要求，家具家电、床品套件等由房东自行购置，线上推广引流、线下民宿日常服务都由平台工作人员完成。该客服明确提到，办理民宿类营业执照，需由房东本人前往相关部门办理，如果没有办理经验，可以自行对接代办人员，代办费用大约几百元。

悠家民宿的客服人员介绍，他们采取的是抽取订单收益10%作为服务费的全托管模式。房源上线小猪、飞猪、携程、美团等主流线上预订平台，房客支付的房费会直接打入房东个人账户，每个月末，管家整理好当月入住账单，房东核对后把运营费用结算给平台。保洁消杀、退房之后的日常用品更换等线下事务，都由平台方面安排人员处理。房屋内的家具家电需要房东提前配齐。在合作期限上，平台没有设置硬性约束，如果房东中途有卖房等打算，可以随时终止合作。

当记者问是否需要办理相关证照时，这名客服给出了不同说法：平台运营房源全部和公安系统联网备案，房东不需要另外办理营业执照。

无需线下接触自助入住

8月17日，记者打开美团App，进入“酒店民宿”频道的“民宿公寓”选项，页面上大量房源以“家庭套房”“可做饭”为卖点，与传统酒店预订界面不同，这些房源并不显示商户全称或实体门店信息。

记者按“2人、2室”条件筛选，以221.68元的价格预订了一套住宅。页面显示该民宿位于金东区溪霞苑小区，明确了楼栋号和单元号，但楼层和门牌号处并未显示。“预订须知”一栏显示：自助入住、允许做饭、允许聚会等内容。

预订成功后，App后台消息发来房间位置，告知具体线路。随后房东电话联系记者并主动添加微信，发来房间号和入户密码。

在房间门口，记者看到入户门配备密码锁，门上贴着“网约房”公安机关温馨提示：严禁不登记住宿、严禁一人登记多人住宿、严禁使用他人身份证件登记住宿、严禁一人登记入住多个房间、严禁携带危险品入住。记者没有扫提示旁的二维码进行实名认证，通过房东发来的密码，就顺利进入了该房间。

该房为两室一厅，家居家电齐全，厨房内设有燃气灶和冰箱，厕所也有洗漱用品。

离开时，一名小区业主告诉记者，其名下有多套房源为自主装修，若有需要可以向其租赁。“我是自己装修对外出租，没有找平台。”该业主说。

随后，记者询问了溪霞苑小区物业管理方温州伟诚物业管理有限公司金华分公司负责人，问其是否知道小区内有房屋用于出租作短租房。该负责人表示，并不知道小区内有房屋用作短租房。

记者在携程、去哪儿旅行等其他多个线上平台搜索发现，居民小区内的住宅式民宿不在少数。这类民宿包括单间、两室、三室、整栋等多种类型，价格从几百元到上千元不等。不少房源页面带有数百条用户评价，有房源销量显示已超800单。

记者走访了解到，不少将房屋作为短租房的行为给同小区居民带来了困扰。市区滨江·悦虹湾小区曾有业主反映，楼内民宿深夜时常传来拖拽行李、大声交谈和走动的声响，影响正常休息。“小区民宿普遍采用自助入住模式，实际经营者并不核查入住人员的身份和人数，而是直接提供门锁密码，会出现‘一人预订、多人入住’等情况。”

不过，也有消费者认为民宿物有所值。市民陈先生说，出门旅游他更倾向于选择位于市中心的小区民宿。“性价比高，交通便捷，大部分小区民宿装修风格和环境卫生都过得去。”

从多名消费者的反馈来看，小区内民宿满足了部分出行需求。比如，有消费者提到，小区民宿“自主空间大”，能洗衣做饭，还有大客厅方便家庭亲子、朋友聚会。也有住客评价房间“布置得温馨又舒适，一进门就有家的感觉”。还有消费者表示，套间户型尤其便于全家出游或朋友结伴居住，能满足多样化的住宿需求。

新规推动管理走向规范化

短租房蓬勃兴起，一端是市场有需求，另一端是管理有难题，如何面对新业态“成长的烦恼”？6月1日，《浙江省居住房屋出租治安管理办法》正式施行，对这类房源经营者、入住人、网络平台的相关责任作了具体规定。

“很多房东感觉到规矩多了，‘麻烦事’也来了，但实际上，恰恰安全感增强了。”金东区多湖街道金都美地社区党委书记周磊介绍，辖区金都美地小区、栖霞苑有二三十间短租房，经营者向公安机关备案、登记过，来自多湖派出所的社区民警还定期上门检查，总体情况平稳，少有矛盾发生。

据统计，多湖街道目前有三四百间网约房，以商业用房居多，住宅小区里占比小。

市市场监管局相关负责人表示，商业用房里面的网约房是正常的经营行为。即便是在住宅小区里，根据民法典相关规定，只要经过利害关系业主的一致同意，是可以将住宅改变为经营性用房的，在经过相关报备后，就可以用作网约房。旅馆业是有其特征的，比如集中经营，具有一定规模，是设有前台的，但网约房显然不属于这一类，它房间是分散的，没有前台，属于新生事物。但是这样一来，就容易发生房源底数不清、入住人信息不明，遇到问题难以追责等问题。

“为破解这一治理难题，新规将短租业态纳入严格监管。”社区民警黄旭日说。

根据《浙江省居住房屋出租治安管理办法》，以小时、日计算租金出租居住房屋的，出租人应当自承租人实际入住、离开时，通过公安机关在浙江政务服务网等平台上提供的数字化应用系统端口，即时报送居住房屋出租治安信息。

对房东来说，信息报送不能再拖延。此外，还要落实24小时管理制度和来访人员登记制度。未按时报送治安信息的，处警告或500元以下罚款；情节严重的，处500元以上1000元以下罚款。

特别是针对未成年人，如果出现未成年人入住的情况，要求必须询问并记录未成年人父母或其他监护人联系方式、入住人员身份关系等情况。发现可疑，要立即报告公安机关，并采取必要的安全保护措施。未落实未成年人保护措施的，处500元以上2000元以下罚款。

新规将网络平台纳入管理责任链条，明确要求网络平台经营者应核验发布者的真实身份信息、房源的真实信息，并依法将相关信息与公安机关共享。对房东未提供真实身份信息、房源地址和房间数量等信息不真实、房屋依法不能用于居住或不符合居住标准，以及未取得旅馆业、民宿经营许可，却以相关名称招揽业务等情况，平台不得发布出租信息；已经发布的，应及时删除。如果网络平台经营者未履行这些信息核验责任，将由县级以上政府住房和城乡建设、网信部门按《住房租赁条例》规定予以处置。

“我们依据新规，严格落实监管职责，常态化开展出租房屋巡查检查，联合社区、物业、中介的力量，引导经营者合法、规范经营。”黄旭日告诉记者。

多湖派出所还积极推动出租人在居住房屋的主要出入口等公共区域安装图像采集设备及相关设施，留存视频图像信息时长不少于30日。目前辖区大部分小区网约房经营者已在出入口安装监控摄像。

市公安局相关负责人提醒，当前，网约房已被纳入重点监管范围，房屋出租人须严格履行治安管理主体责任，按照规定落实信息报送、人员管理及安防设施配置等要求。新规施行，影响的不仅是出租方，更关系着每一位租客的切身利益。如主动出示身份证件配合登记，既是对房东的约束，也是对自己安全的保障。通过网络平台租房时，一旦发现虚假房源或违法出租，也可第一时间向当地公安机关举报。