方金燕 卢佐超

在土地资源紧缺与高质量发展需求的双重压力下，推进低效工业用地再开发已成为提升区域经济密度、促进城乡融合和实现共同富裕的重要途径。永康市以现代五金科技产业园陶瓷厂片区的整体改造与产业升级项目（以下简称五金科技产业园项目）建设为契机，创新构建“政企村协同”治理模式，通过产权重构与精准安置机制，将原陶瓷厂片区340.84亩低效工业用地整合提升为集研发、设计、生产、销售、服务于一体的现代化高新技术园区，为全省乃至全国同类地区低效用地再开发和共同富裕机制建设提供了重要实践依据。

以产权重构突破碎片化困局

激活存量土地资源

永康原陶瓷厂片区改造面临产权复杂、用地零散等现实难题。该区域占地340.84亩，涉及7个用地主体（1家国企、5家民企、1处村集体用地）和100余家承租户，其中低效用地318亩，低效工业用地占比为94%，且用地边界模糊，原建筑容积率仅0.21，亩均税收不足1万元。

五金科技产业园项目创新采用“一类一策”产权重构模式：一是针对国有企业土地，由政府按市场评估价收储后重新出让；二是针对民营企业用地，按原用地面积的最高60%置换建筑占地面积；三是针对村集体土地，采取整体打包出让，并在规划区域内按比例返还村经济合作社。该机制在尊重原有权益基础上实现连片整合，为高水平开发奠定基础。

以精准安置推动主体共赢

优化利益分配格局

五金科技产业园项目采用“政企村协同”模式，通过政府、企业、村集体三方协同，构建利益共享的安置机制：一是国有企业获得150亩左右新发展空间，拥有配套用房13万平方米、标准化厂房27万平方米，实现“以土地等项目”的转型升级；二是民营企业通过资产置换方式获得安置，积极参与自我改造提升、产业转型，解决企业用地历史遗留问题，达成集约发展和效益提升目标，实现“向容积率要空间、向空间要效益”；三是苏溪村集体获得安置工业用地面积1.2万平方米，工业用地建筑面积约4万平方米，村集体年增收约600万元，项目建成后将辐射周边九龙村、大塘王村、白塔村等村庄，催生新消费商圈。这一机制既保障了原有权利人的合法权益，也为产业升级腾出空间，实现多方共赢。

以政策创新支撑全周期管理

强化制度保障能力

五金科技产业园项目依托永康市一系列政策创新，系统构建低效工业用地全生命周期管理制度。自2018年以来，永康陆续出台《关于印发小微企业园用地建设用地补充意见的通知》《工业用地项目全生命周期管理实施意见（试行）》《永康市低效工业用地整治实施意见》等文件，明确各类型主体分区块供应的开发模式及后续开发的操作路径。特别是允许“按原用地面积的60%置换建筑占地面积”“国有公司整体打包受让后按不大于规划建筑密度的比例落实转让至村经济合作社”等规定，为五金科技产业园项目的产权重构提供了政策依据。同时，通过“标准地”出让明确亩均税收、容积率等约束性指标，确保五金科技产业园项目改造后的土地高效利用。

以“工业上楼”推动空间增效

集聚高端创新要素

五金科技产业园项目改造后通过“工业上楼”实现空间倍增，园区容积率从0.21提升至3.71，总建筑面积增至96万平方米，新增86万平方米。园区新建工业厂房以6~7层为主，部分达到11层，建筑高度达70米，充分考虑五金产业链特点，采用差异化层高设计和大跨度结构，满足企业生产需求。

紧扣永康五金产业转型提质需求，围绕“双链双平台”打造“智慧大脑”。五金科技产业园项目通过建立人才科创园中园，招引永康市产业投资集团有限公司和长三角物理研究中心有限公司共建高新技术产业研究院，布局储能电池、金属材料、信息技术等研发平台，目前已有12个储备优质项目，创新资源集聚效应不断显现。

以实现共富彰显改革成效

提升综合发展效能

五金科技产业园项目显著提升土地利用效益并产生良好的共富效应：一是村集体年收益大幅增长，苏溪村集体年增收约600万元，显著增强集体经济实力；二是就业带动作用明显，项目建成后将辐射周边常住人口过万的村庄，有利于提高就业率，盘活闲置居民空间；三是产业升级实现质效飞跃，亩均税收从不足1万元预期提升至30万元以上；四是生产生活环境得到改善，由“脏、乱、差、危”的生产环境转变为“规范安全、整齐统一”的现代化园区。

五金科技产业园项目的成功实践表明，通过产权重构与精准安置机制，能够有效破解低效工业用地改造中的权属难题，是推动土地集约、产业升级和实现集体经济增长、农民增收的有效路径。

（作者单位分别为中共永康市委党校、永康市自然资源和规划局）